1、贷款人的还款能力。
对于银行来说最重要的就是借款人要有足够的还款能力，因为如果借款人没有还款能力的话，这对银行来说是很不安全的，而还款能力主要包括借款人的月收入和其他一些收入，但是和其他因素相比，月收入可以更加直观体现出借款人的还款能力，如果是月收入比较高的借款人，在申请房贷的时候更容易拿到高额度的贷款，而月收入比较低的借款人不但贷款额度会受影响，甚至还有可能被银行拒贷。
2、贷款银行。
由于每个银行所提供的贷款业务是不一样的，所以在申请贷款的时候，银行对于借款人的要求不同，购房者可以多咨询几家银行，货比三家之后选择最适合的银行来申请贷款，在挑选银行的时候，借款人可以根据房贷产品、各银行网点数量、还贷是否方便以及工资发放银行等进行综合挑选。
3、借款人的职业。
银行在审批贷款的时候会对贷借款人的职业进行审核，如果借款人的工作行业和职业比较稳定的话，银行一般会认可的优质客户有公务员、教师、医生、律师以及注册会计师等等，这些职业的借款人在申请贷款的时候比较容易获得贷款，而且借款额度还会比较高，而从事高危职业的人群在申请贷款的时候，银行会考虑万一发生危险其无法按时偿还贷款等，因此对于银行，看来说就容易存在风险。
4、土地使用年限。
由于二手房的房屋性质不同，其土地使用年限也是不同的，房屋的房龄也会有所不同，土地使用年限是从开发商最早拿地时开始算起的，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。土地使用年限也会对二手房贷款年限和贷款额度有所影响，工商银行规定，二手房贷款年限不得超过抵押房屋剩余的土地使用权年限。
贷款额度不够怎么办?
1、收入不达标得不到期望额度怎么办?
一般说月收入都是以家庭为单位来计算的，如果是已婚人士的话可以考虑将夫妻二人的收入加起来，只要符合房贷月供收入比例的话就可以。
2、因为征信因素额度被降低怎么办?
如果大家存在逾期的话，如果逾期不严重，大家可以多咨询几家银行，要求宽松的银行有可能获得期望额度。如果是买新房，可以与楼盘合作银行申请贷款，还能获得优惠利率。
3、所有贷款渠道都试过了，还是不够，怎么办?
如果批准下来的房贷额度比预期额度少不了多少，大家又不想再去申请其他贷款，可以考虑向亲戚朋友借钱补齐差额，建议大家最好是不要去考虑民间借贷。
二手房抵押贷款额度是根据房屋价值吗
不是，综合贷款人的情况和房屋现状进行评定。
原则上讲，二手房贷款的最高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%。但具体贷款金额的多少由银行决定，银行会根据贷款人的情况和房屋现状进行评定。
1、房龄。据银行业人士介绍，二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，因为房龄越长房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款
2、房屋所处位置、单价、面积等都是银行审批贷款的主要因素。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数一般较低，甚至可能不予贷款
3、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款
4、贷款人的贷款房屋套数。套数越多，贷款金额越少。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》
第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第六百八十条 禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。
哪些因素会影响银行房贷额度？
银行贷款是很多购房会选择的方式之一，那么人们关心的问题除了申请银行贷款的条件之外，就是想知道关于银行贷款额度的问题了。下面，就给大家讲一下影响银行贷款额的因素有哪些。
银行房贷额度取决于哪些因素？
1.房贷首付比
申请银行贷款额度，受贷款首付比例的影响，通常不能超过房屋总价减去首付款之差。
举个例子：
总价100万的房子，首付30%，那么，可贷额度=100万-100X30%=70万
首付比例会根据楼市的状况进行调整，限购城市和非限购城市会不同，同一地区不同银行也有可能不同，建议购房者要全面了解购房地银行房贷政策，选择最合适的银行申请贷款。
2.借款人还款能力
这里说的还款能力，主要是指贷款人的月收入，因为月收入最直观的体现了借款人的还贷能力，贷款额度与月收入之间的关系可参照下面的公式：
月收入≥房贷月供X2
3.房屋房龄
银行发放贷款时，会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20-25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。
4.个人征信
个人征信可以说是银行考量借款人的重要标准之一，征信良好是获得优惠预期年化利率和贷款的前提条件，有银行会考察借款人2年内的信用卡征信记录，和5年内的贷款征信记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异，连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。
5.保障能力情况
有银行同时会考查借款人的医疗保险、养老保险、意外伤害险、住房公积金等缴纳情况，因为这些都可已从侧面体现了借款人的还款能力，其中比较看重的是医疗保险、养老保险。
二手房商贷首付是多少，影响因素有哪些？
二手房商贷首付受贷款额度影响，贷款额度由房屋的评估值决定。即 首付=房屋成交价-房屋评估值×贷款比例。
一、二手房商贷首付是多少？
2017年“3.17新政”对商业贷款的首付比例重新做了调整，即：普通住宅首套35%，二套60%；非普通住宅首套40%，二套80%。二手房商业贷款首付计算方法不同于新房，二手房商业贷款首付=成交价-房屋评估值×贷款比例，二手房可贷额度=房屋评估值×贷款比例。
注： 二手房首付一般高于实际所得值，因为二手房可贷额度一般取整数。如根据公式计算得出可贷额度是659000元，则银行批贷是650000。也就是说剩下的9000需要购房者加到首付里面去。
二、二手房商贷首付受哪些因素影响？
二手房商贷首付受 贷款额度 和 评估值 两个因素的影响。
1.受贷款额度影响
二手房商贷的贷款额度决定了首付的多少，贷款额度=房屋评估值×贷款比例。
注意： 二手房的评估值是由贷款银行认可的评估公司评估出来的，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出来的一个价格，一般为房屋市场价的80%到90%。
2.受成交价影响
一套二手房的成交价除了贷款的部分，剩下的就是首付了。这里的成交价指的是房屋的实际成交价，也就是买家和卖家协商成功，最终交易的价格。
三、二手房商贷首付怎么算？
根据上面的知识，我们来举例看看二手房商业贷款首付究竟怎么计算。
举个例子
小刘是北京户口，在北京丰台有一套房，正在还贷款。他想在西城再买一套二手普通住宅，与卖家议定成交价500万元，房屋评估值是450万元，那么首付是多少？
依据上面的知识，我们可以判定要买的房子属于 二套 ，且是 普通 住宅。
所以可以套用公式，首付=成交价-房屋评估值×40%。
先算贷款额度=房屋评估值×40%=450万×40%=180万，再算首付=成交价-贷款额度=500万-180万=320万。
二手房商贷首付受贷款额度和成交价影响，跟新房的区别是，新房的贷款成数是以成交价为基数，而二手房的贷款成数是以评估值为基数。
该内容只在北京适用
