什么情况下开发商应全额退定金:
购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
定金适用的条件:
1、定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。
定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则。
2、主合同必须有效。
这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。
3、当事人不履行债务且无法定免责情形。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规定：
(1)视为不履行被担保的债务的情况。
因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
(2)不完全履行合同时的定金罚则。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
(3)因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。
因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。
