居间合同的基础是委托合同。居间合同的发生有以下两种情形：
第一，委托人主动找居间人。例如甲有一套房子要出租，他找到作为房屋租赁中介机构的乙公司，乙公司在其公司登记的求租人中为其找到了合适的人选一丙，丙是作为求租房屋的委托人，甲和丙签订了房屋租赁合同，乙公司收取中介费（佣金），按我国目前此类居间合同的交易习惯，佣金是由求租人支付。
第二，居间人主动找委托人。居间人往往信息灵通，例如甲知道某物在某地有卖，而急需购买此物的乙却不知道，甲向乙报告了订立合同的信息，并为乙订立合同提供了媒介服务，使乙如愿在某地购买了他所需要的物品，由乙向甲支付一定数额的佣金。
以上两种居间合同的基础都是委托合同。第一种情形甲和丙都是乙公司的委托人，第二种情形尽管是甲先找的乙，但最终乙转化为甲的委托人，由乙向其支付佣金。
居间合同中的居间人不是委托人的代理人，而是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。代理人是在委托人授权的前提下，以委托人的名义与第三人订立合同，委托事务完成后，根据合同中有偿或无偿的约定，而决定是否向代理人支付报酬。居间行为的目的就是为了促成他人之间的交易，并获取报酬。所以居间合同的一个典型特征就是有偿性。
居间行为根据委托内容的不同，可以分为提供订约机会的报告居间，也可以是提供介绍服务的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间行为。
1、居间合同是独立有名合同。
大多数国家的民商法理论上都承认居间合同是一种独立的典型合同。例如，法国商法典中设有居间人的法律规定；德国民法典中规定了居间人契约，德国商法中又设有商事居间人的法律规定。本法在立法中，大多数专家和学者认为，居间合同为独立有名合同。本法采纳了这一主张。
2、居间合同是一方当事人为另一方当事人报告订约机会或者为订约媒介的合同。
在居间合同中，居间人是为委托人提供服务的，但这种服务表现为报告订约的机构或者为订约的媒介。这里所谓的报告订约机会，是指受委托人的委托，寻找和指示其或与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。所谓为订约媒介，是指介绍双方当事人订立合同，即斡旋在交易双方当事人之间，从而促成双方当事人的交易成功。居间人虽然也是受委托人的委托为委托人促成交易服务的，但居间人在交易中仅是起到中介人的作用，既不是交易中双方当事人的一方或者其代理人，也不直接参与交易双方当事人的谈判、商洽活动，也不在交易中双方当事人的权利义务问题上表示居间人的意思。一言以蔽之，居间人仅仅起到居间、中介作用而已。
3、居间合同是有偿合同。
居间合同中的委托人需向居间人给付报酬，作为对居间人活动报酬。居间人从事居间活动的目的就在于向委托人收取报酬。因此，居间合同都是有偿性的。在民法理论上，有学者把居间分为合同报告订约机会或者媒介订约义务的情形。居间人负有此项义务的情形，这里不论是单务还是双务合同，居间合同均有有偿合同。
4、居间合同为诺成合同、不要式合同。
居间合同为诺成合同，只要双方当事人意思表示一致，居间合同即告成立，并不以当事人的物的交付作为合同成立的要件。换句话说，只要当事人双方意思表示一致，居间人就负有依委托人的指示进行居间的义务，而一旦居间人的活动取得结果，委托人就应向居间人支付报酬。居间合同为不要式合同，当事人可以采用口、书面形式。如果当事人约定不详细，就应按照有关惯例或者当事人以前合作时所形成的习惯。
居间合同的客体是居间人依照合同的约定实施中介服务的行为。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人或当事人一方，居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告有关可以与委托人订立合同的第三人，给委托人提供订立合同的机会，或者在当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介作用，并不参加委托人与第三人之间具体的订立合同的过程，他的角色只是一个中介服务人。只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。
