通常来说，如果出售方是完全民事行为能力人或适格的法人主体，出售方合法拥有所出售房屋的完整产权，购买方是完全民事行为能力人或适格的法人主体，那么双方经过平等协商，自愿签订的购房协议即是合法有效的，购房合同自双方签订时即产生法律效力。
但如果存在以下情形，则购房合同无效：
1、房屋被依法查封。
2、房屋被抵押，且出售方无法按约定涂销抵押的。
3、房屋所在土地属于集体土地，而购买方并非集体成员的。
4、房屋有其他共有人，且共有人不同意出售的。
5、房屋出租给他人，承租人有优先购买权并且主张其优先购买权的。
6、法律法规规定的其他情况。
【法律依据】
《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
